許多父母想把辛苦一輩子累積的房產留給子女，但看似簡單的「送房子」動作，其實牽涉到贈與稅、遺產稅、土地增值稅與契稅等多項稅務問題。「生前送」與「死後給」的差異，更可能造成高達百萬元以上的稅額差距。財政部稅務局提醒，傳承房產前若沒有做好規劃，很可能讓多年心血落入稅務陷阱。
一名劉姓民眾便是典型案例。他名下擁有 1 筆土地（取得時公告現值 80 萬元）、1 棟房屋及 50 萬元存款，家庭成員包括配偶及子女。原先計畫未來由子女繼承，但擔憂遺產稅負過重，最終決定在 114 年 2 月 14 日，提前將土地與房屋以「贈與」方式移轉給兒子。
贈與當時，土地公告現值已升至 500 萬元，房屋評定現值則為 80 萬元。
財稅局指出，同一筆財產，依選擇「生前贈與」或「死後繼承」，最後要繳的稅可能差非常多，以下為實際試算。
生前贈與：合計需繳 128.1 萬元
生前贈與需同時面對三種稅：
- 土地增值稅：假設為 100 萬元（由受贈人負擔）
- 契稅：假設為 5 萬元（由受贈人負擔）
- 贈與稅計算：
- 贈與總額：580 萬元
- 免稅額：244 萬元
- 扣除額：105 萬元
- 贈與淨額：231 萬元
- 稅率：10％
- 應納贈與稅：23.1 萬元
👉 總計需繳税：100 + 5 + 23.1 ＝ 128.1 萬元
若改為過世後繼承：遺產稅＝0 元
繼承則適用不同計算方式且免部分稅項：
- 土地、房屋因繼承移轉 不課土地增值稅與契稅
- 再加上各項高額扣除額，可大幅降低稅負
遺產試算如下：
- 遺產總額：630 萬元
- 免稅額：1333 萬元
- 扣除額：803 萬元
- 遺產淨額：0 元（630－1333－803＝－1506 萬元）
👉 最終遺產稅：0 元
同一筆財產，「生前贈與」要付 128 萬元，「死後繼承」卻完全免稅，差距驚人。
三大常見錯誤：一不小心就多繳稅
財稅局也提醒，民眾在處理房產傳承時最容易忽略以下陷阱：
- 忽視贈與時還需繳土地增值稅與契稅
- 一次性贈與沒規劃，未善用免稅額與分年贈與策略
- 以為生前贈與比較「有誠意」，反而讓子女多負擔上百萬稅金
財稅局建議：沒有一定哪種最好，關鍵在「提前規劃」
稅務局強調，生前贈與與死後繼承並沒有絕對優劣，而是取決於資產規模、家庭狀況與時間點。若想把房產留給下一代，又不想讓稅金吃掉辛苦積累的財富，最明智的做法是：
- 提前做好資產配置
- 找專業會計師試算不同情境的稅額
- 了解「分次贈與」與「繼承扣除額」的作用
唯有事先規劃，才能真正做到「留愛不留稅」。